서울이나 수도권에선 상상도 못 할 가격이지만, 지방엔 아직도 1억원 이하 아파트 매물이 꽤 있어요. 그런데 말이죠?? 이 가격대의 매물은 솔직히 ‘싸니까 일단 사볼까?’ 하는 마음으로 접근하면 진짜 아찔해질 수도 있거든요ㅠㅠ 저도 처음엔 ‘이 정도면 그냥 들고만 있어도 남는 장사 아닌가?’ 싶었는데, 웬걸요.. 함정이 한둘이 아니더라구요 ㄷㄷㄷ
그래서 오늘은 제가 직접 부동산 공부하면서 발로 뛰고, 중개사랑 통화하고, 현장까지 다녀온 경험을 기반으로 1억원 이하 아파트 매매 시 진짜 필수로 체크해야 할 것들을 탈탈 털어볼게요. 혹시 지금 비슷한 가격대 매물을 찾고 있거나, 시세보다 너무 저렴한 물건이 눈에 띄었다면?? 이 글 진짜 집중 딱해서 보세요. 딴거 다 필요없고 이거 안 보면 그냥 개손해입니다 ㄹㅇㅋㅋ
매매 전 필수로 확인해야 할 핵심포인트
등기부등본부터 뜯어보자
가장 먼저 해야 될 건 등기부등본 열람이에요. 이거는 그냥 기본 중의 기본이거든요. 아무리 주변 시세보다 싸고, 외관 멀쩡하고, 입지도 나쁘지 않아 보여도 등기부등본 보면 ‘아.. 조졌다’ 소리 나올 때가 한두 번이 아니에요ㅠㅠ
이런 거 꼭 체크해보세요
- 근저당권 설정되어 있나?
- 전세보증금보다 우선순위 낮은 채권은 없는가?
- 명의자 본인이 맞는지 꼭 확인해보기
특히 1억원 이하 매물은 주인이 자금 압박에 시달리는 경우도 많아서 근저당이 꽉꽉 차 있는 경우가 진짜 많아요. 실거래가 8000만원인데 근저당 1억2천?? 이거 무조건 걸러야 합니다;; 진짜 조심하셔야 해요.
건축년도 & 하자 이력 확인은 필수!
1억 이하 매물 대부분은 노후 아파트거나 재건축 대상일 확률이 높아요. 그러니까 ‘내가 들어가서 살 수 있을지’, ‘향후 시세가 상승 여력이 있는지’ 따져봐야 해요.
저는 한 번은 진짜 외관 너무 깔끔하고 리모델링도 잘 되어 있어서 좋다~ 싶었는데요?? 알고 보니 몇 년 전부터 지하배관 누수 + 곰팡이 문제로 하자 민원 폭발 중인 곳이더라구요 ㄷㄷ
<건물 하자 이력 체크하는 팁>
- LH나 시군구청 민원 기록 확인
- 관리사무소에 직접 문의
- 해당 아파트 입주민 커뮤니티 후기도 검색해보기 (네이버 카페 최고)
실거주냐 임대냐, 목적 따라 체크포인트가 달라요
실거주 목적이라면??
실거주라면 주변 인프라 + 치안 + 관리 상태까지 꼼꼼히 살펴야 해요. 가령 인근에 편의점 하나 없고, 밤에 가로등도 없고, 관리비 아낀다고 경비도 없는 곳?? 이건 진짜 거주자 입장에서 ‘아.. 빡세다’ 느낌 올 수밖에 없어요ㅠㅠ
예를 들어 제가 봤던 어떤 아파트는 가격도 착하고 층도 괜찮았거든요. 근데 초등학교까지 도보 30분 이상 걸리고, 마트는 차 타고 20분 나가야 있었어요;; 실거주자 입장에서 이건 진짜 바로 뻗음 느낌이더라구요.
임대용이라면??
임대수익 목적이라면 월세 가능여부 + 수요조사를 중점적으로 봐야 해요. 1억 이하라도 세입자 안 구해지면 그냥 골칫거리로 전락하는 거니까요.
이런 점 꼭 체크해요:
- 임대료 시세 확인 (직방, 다방, 부동산 앱 필수)
- 대학가 근처, 산업단지 근처 등 실질 수요 있는지
- 해당 지역 청년 인구 추이도 한 번 확인
실제로 제가 매매 고려했던 군산 아파트는 가격이 9500만원이었는데, 산업단지랑 거리가 멀고 대중교통도 애매해서 공실률이 거의 40% 수준이었어요ㅠㅠ 이건 진짜 큰일날 뻔했죠.
1억원 이하 매물 고를 때 절대 빠트리면 안 되는 꿀팁
호갱 방지 필수! 시세보다 현저히 싸면 의심부터
‘급매’, ‘반값’ 이런 키워드 보이면 호들갑부터 치기 쉽지만 ㅋㅋㅋ 이런 건 반드시 ‘왜 이런 가격에 나왔는지’ 이유부터 파헤쳐야 해요.
- 채무가 많은 경매 낙찰 직후 매물
- 내부 심각한 누수나 곰팡이
- 소유주와 법적 분쟁 중
이런 경우가 진짜 많거든요. 제가 아는 지인은 급하게 사서 리모델링 하고 나니, 철거비만 1500만원 나왔다더라구요;; 그럴거면 차라리 좀 더 비싼 아파트 사는 게 나았다고 울상이었어요ㅠㅠ
리모델링 비용까지 계산해야 진짜 매매가 나옴
저렴한 매물일수록 **‘싸니까 샀는데 리모델링 비용이 더 든다’**는 함정이 있어요ㅋㅋㅋㅋ 진짜 많아요 이런 케이스. 벽 곰팡이, 창문 교체, 욕실 전체 철거 이런 거 하다 보면 기본 2000만원은 우습게 깨져요.
제가 봤던 대구의 8800만원 아파트는, 도배+장판+욕실+창틀 교체까지 해서 실투자금 1억 2천 들었어요. 아니 처음엔 “완전 득템한거 아냐?” 했는데.. 아니졍.. 존버가 답이었나 싶더라구요ㅠㅠ
실거래 데이터로 확인해보기
<지역별 1억원 이하 아파트 최근 실거래가 (2024년 기준)>
| 지역 | 아파트명 | 거래금액 | 거래일 |
|---|---|---|---|
| 군산 | ○○아파트 | 9,300만원 | 2024.02 |
| 창원 | △△아파트 | 8,800만원 | 2024.03 |
| 전주 | ◇◇아파트 | 9,900만원 | 2024.01 |
이거처럼 국토부 실거래가 앱이나 네이버 부동산 통해서 비슷한 매물의 최근 거래내역 꼭 확인해보세요. 단순히 “1억 이하니까 싼거다~” 라고 넘기면 절대 안 돼요.
이런 상황이라면 매수는 잠깐 보류하자
- 대출이 불가한 아파트 (구조나 면적 문제로)
- 관리비 체납 심한 단지
- 실거주 불가한 환경 (주변에 쓰레기 무단 투기, 취객 문제 등)
이런 경우는 아무리 가격이 싸도 그냥 안 사는 게 이득입니다. 진짜 돈 아끼려다 시간 날리고 감정 낭비하고, 나중엔 팔지도 못해서 애물단지 되거든요 ㄷㄷ
1억원 이하 아파트 매매 시 핵심체크 요약정리
- 등기부등본 필수 확인 (근저당, 채권, 소유자 확인)
- 건축연도 및 하자 이력 체크
- 실거주/임대 목적에 따라 접근 다르게
- 인프라, 교통, 치안 상태까지 확인
- 리모델링 비용 포함해 총 투자금 계산
- 지역 공실률, 청년 인구 트렌드 확인
- 최근 실거래가와 비교
- 공실률 높은 지역은 투자 지양
- 법적 문제 있거나 등기 이상한 매물은 피하기
- 가격만 보고 판단 말고, 실질 가치 중심으로 분석
비슷한 투자용 부동산 비교표
| 유형 | 장점 | 단점 | 추천지 |
|---|---|---|---|
| 1억 이하 아파트 | 시세차익 기대, 매입가 저렴 | 공실 리스크, 하자 우려 | 지방 소도시 핵심지 |
| 오피스텔 | 월세 수익 고정, 관리 쉬움 | 시세차익 어려움, 공실 부담 | 대학가, 오피스 밀집지 |
| 다세대 주택 | 저렴한 진입가, 층수 선택 다양 | 전세사기 우려, 건물 노후 심각 | 서울 외곽 주택지 |
추천 매물 하나 더: 전주 효자동 ‘OO아파트’
제가 최근에 직접 다녀온 전주 효자동 OO아파트는 9,800만원에 나온 매물이었는데요. 외관은 좀 낡았지만 주변에 학군 좋고, 버스 노선도 다양해서 실거주도 가능하고 임대도 잘 나가는 알짜 매물이었어요.
거기다 관리사무소 아주머니가 친절하게 내부 누수 없고, 최근 수도관 교체도 다 마쳤다고 알려주셔서 진짜 뽐뿌 왔었답니다 ㅋㅋㅋㅋ
마무리하면서
1억 이하라고 절대 무시하면 안 되는 매물들, 그런데 반대로 덜컥 샀다가 피보는 경우도 엄청 많아요. 싸다고 다 좋은 거 아니고, 또 비싸다고 다 안전한 것도 아니니까 무조건 발품 + 정보 + 경험이 필수입니다!
저처럼 처음에 막연히 “와 이 가격에 집이 된다고??” 했다가 ㅋㅋㅋ 고생할 수도 있으니, 오늘 포스팅은 꼭 저장해두셨다가 실제 매수 전에 다시 체크해보세요.
질문 있으시면 언제든 댓글 주세요! 제가 아는 선에서 최대한 도와드릴게요ㅎㅎ
